PODATKI INWESTYCYJNE I ZWOLNIENIA OD NIERUCHOMOŚCI W 2020 I 2021 ROKU

PODATKI INWESTYCYJNE I ZWOLNIENIA OD NIERUCHOMOŚCI W 2020 I 2021 ROKU

 

Zaktualizowano 15.01.2021 roku: Sprzedaż gruntów nabytych przed 2021 r. I zwolnienie z podatku dochodowego

 

W ostatnich latach obserwujemy rosnące zainteresowanie naszych klientów lokowaniem ich wolnych środków finansowych. Konserwatywni lub początkujący inwestorzy często wybierają nieruchomości. W tym kontekście pojawiają się pytania dotyczące obciążenia podatkowego takiej inwestycji. Dlatego Mgr. Hana Erbsová, specjalistka w zakresie prawa podatkowego, podsumowuje pokrótce przynajmniej minimum podatkowe.

 

Podatek od nabycia nieruchomości

 

 W dniu 26 września 2020 r. ustawa nr 386/2020 Dz. uchyliła podatek od nabycia nieruchomości, który wpływa z mocą wsteczną na wszystkie przeniesienia własności, do których tytuł został zarejestrowany, od 1 grudnia 2019 r. lub później, oraz przeniesienia dokonane w dniu 1 grudnia 2019 r. lub później w przypadku nieruchomości niezarejestrowanych w księdze wieczystej.

 

Jednakże podatek od nabycia nieruchomości nadal ma zastosowanie do przeniesień własności nieruchomości dokonanych przed tą datą.

 

Przypomnijmy, że od 1 grudnia 2019 r. Zmienił się podatek od nabycia nieruchomości, a zmiana była reakcją na coraz częstsze wyodrębnianie poszczególnych mieszkań w domach jednorodzinnych jako odrębnych nieruchomości (jednostek).

 

Do nowelizacji prawo wyraźnie wyłączało jedynie lokale (mieszkalne) w budynkach wielomieszkaniowych, czyli w domach, które nie są przeznaczone wyłącznie do zamieszkania przez rodzinę.

 

Jednak w 2020 roku Naczelny Sąd Administracyjny wydał długo oczekiwaną decyzję, która z pewnością cieszy każdego, kto kupił lokal w domu rodzinnym przed 1 listopada 2019 roku. Administracja Finansowa uparcie odmawiała zwolnienia z podatku od nabycia nieruchomości dla transferów. takich jednostek - z odniesieniem do dokładnego brzmienia ustawy. Postanowienie Naczelnego Sądu Administracyjnego sygn. 4 Afs 89 / 2020–44 z dnia 24 czerwca 2020 r. Oraz kolejna decyzja położyły kres tej praktyce.

 

Ponieważ Naczelny Sąd Administracyjny doszedł do wniosku, że prawo do zwolnienia z podatku od nieruchomości przysługuje nie tylko lokalom w budynkach wielomieszkaniowych, ale także jednostkom w domach jednorodzinnych, niektórzy podatnicy, którzy płacili ten podatek w przeszłości, mogą teraz złożyć wniosek dodatkowe zeznanie podatkowe i ubiegaj się o jego zwrot.

 

Zasadniczo dodatkową deklarację podatkową można złożyć w ciągu 3 lat od upływu terminu na złożenie prawidłowego zeznania podatkowego (tj. do końca 3 miesiąca kalendarzowego następującego po miesiącu, w którym tytuł własności jest wpisany do księgi wieczystej lub gdy własność nabywanie nieruchomości niezarejestrowanej w księdze wieczystej). Jednak w przypadku niektórych podatników mogły wystąpić okoliczności, które wydłużyły ten okres.

 

Zwolnienie podatkowe dotyczyło tylko pierwszej sprzedaży lokalu w domu jednorodzinnym i musiał zostać sprzedany w ciągu 5 lat od ukończenia lub utworzenia przez roboty budowlane lub po rozpoczęciu użytkowania. Okres liczono od dnia, który wystąpił jako pierwszy. Nie ma więc znaczenia, kiedy jednostka została wpisana do księgi wieczystej jako własność.

 

Nie było możliwości skorzystania ze zwolnienia podatkowego na zakup starszych lokali mieszkalnych w domach jednorodzinnych, które istniały lub były użytkowane dłużej niż 5 lat, mimo że zostały zarejestrowane w księdze wieczystej mniej niż 5 lat temu.

 

Dla kompletności należy zaznaczyć, że zwolnienie z podatku dotyczyło również pierwszego zakupu gruntu lub prawa do budowy, obejmującego ukończoną lub używaną budowę domu jednorodzinnego, oraz zakupu takiego domu jednorodzinnego w ciągu 5 lat od zakończenie lub rozpoczęcie użytkowania.

 

faktura VAT

 

W zakresie podatku VAT tryb zwolnienia z podatku w przypadku dostawy nieruchomości jest odwrotny. Dostawa nieruchomości (lub jej istotna modyfikacja) przez podatnika, dokonana w pierwszej kolejności po upływie 5 lat od jej ostatecznego zatwierdzenia lub po rozpoczęciu użytkowania bez konieczności uzyskania ostatecznej zgody, jest zwolniona z podatku VAT. Jednak podatnik może ubiegać się o odliczenie podatku naliczonego (lub tylko jego część, jeśli nieruchomość była wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej już przed sprzedażą).

 

Takie zwolnienie podatkowe dotyczy lokalu (mieszkalnego lub niemieszkalnego), budownictwa i gruntu lub prawa do budowy, które obejmuje budowę, budownictwo podziemne o odrębnym przeznaczeniu oraz media.

 

Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej ocenił transakcję, której przedmiotem była dostawa obiektu budowlanego (funkcjonalnego, ale przeznaczonego do rozbiórki), w przypadku której strony umowy wyraziły wolę, aby kupujący rozebrał budowlę i przeznaczył grunt pod nowy budownictwo, jako zwolniona dostawa gruntu wraz z budową.

 

Dostawa gruntu niestanowiącego jednostki funkcjonalnej wraz z budową i niebędącego gruntem budowlanym jest zawsze zwolniona z podatku VAT, tj. Bezterminowo.

 

Obniżona stawka podatku VAT w wysokości 15% dotyczy dostawy najczęstszej nieruchomości do zamieszkania, dokonanej przed upływem okresu zwolnienia.

 

Dla celów podatku VAT przekazanie nieruchomości nabywcy do użytkowania lub doręczenie zawiadomienia zawierającego datę zarejestrowania zmiany tytułu własności traktowane jest jako dostawa nieruchomości. Decydujący jest dzień, który wystąpi jako pierwszy.

 

Płatnik może również zdecydować, że do nieruchomości, która mogłaby zostać zwolniona z podatku, zostanie doliczony podatek VAT. Jeżeli odbiorca dostawy jest płatnikiem VAT, musi wyrazić zgodę na taką procedurę. W takim przypadku obowiązek złożenia zeznania podatkowego, ewentualnie zapłaty podatku VAT z takiej dostawy, przechodzi właśnie na odbiorcę. Zgoda niepłacącego nie jest wymagana, natomiast niepłacący płaci dostawcy cenę za dostawę powiększoną o należny podatek VAT.

 

Przypominamy o zmianach dotyczących podatku VAT w przypadku najmu nieruchomości pomiędzy podatnikami VAT, które obowiązują od 1 stycznia 2021 r. (https://www.arws.cz/novinky-v-arrows/investice-platcu-dph-do-najemni-nemovitosti)

 

Podatek dochodowy od osób fizycznych

 

Od 1 stycznia 2021 r. W przypadku zwolnienia podatkowego dochodu osoby fizycznej ze sprzedaży nieruchomości będą obowiązywały dwa tryby, w zależności od tego, kiedy sprzedający nabył nieruchomość we własność.

 

W przypadku sprzedaży nieruchomości nabytej na własność przed 1 stycznia 2021 r. Dochód osoby fizycznej ze sprzedaży nieruchomości będzie zwolniony z podatku, jeżeli sprzedaż zostanie zrealizowana po upływie 5 lat od dnia nabycia prawa własności. W przypadku sprzedaży nieruchomości nabytej na własność po 1 stycznia 2021 r. Dochód osoby fizycznej ze sprzedaży nieruchomości będzie zwolniony z podatku, jeżeli sprzedaż zostanie zrealizowana po upływie 10 lat od dnia nabycia własności. Do tego okresu zalicza się również czas trwania własności przez bezpośredniego przodka lub małżonka, po którym sprzedawca odziedziczył nieruchomość.

 

Jeżeli osoba fizyczna sprzeda nieruchomość przed upływem 10 lat od jej nabycia, dochód z tej sprzedaży będzie zwolniony z podatku w przypadku, gdy osoba, której to dotyczy, wykorzysta ten dochód na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych. „Potrzeby mieszkaniowe” dokładnie określa ustawa o podatku dochodowym. Płatnik jest obowiązany zawiadomić właściwy urząd skarbowy o uzyskaniu takiego dochodu do końca okresu składania zeznania podatkowego za okres rozliczeniowy, w którym dochód został osiągnięty.

 

Dochód na pokrycie własnych potrzeb mieszkaniowych musi zostać wydany najpóźniej w ciągu następnego roku (okres podatkowy) po roku, w którym dochód został osiągnięty. Warunek ten jednak płatnik spełnia nawet w przypadku zabezpieczenia potrzeb mieszkaniowych (z innych środków) przed uzyskaniem dochodu ze sprzedaży nieruchomości. Niemniej jednak potrzeby mieszkaniowe nie mogą być zaspokojone wcześniej niż w poprzednim roku kalendarzowym. Jeżeli płatnik przeznaczył mniejszą kwotę na zaspokojenie swoich potrzeb mieszkaniowych, to tylko odpowiednia część dochodu ze sprzedaży nieruchomości będzie zwolniona z podatku. Roszczenie o zwolnienie podatkowe wygasa z chwilą niespełnienia tego warunku.

 

Jednak właściciele gruntów, którzy nabyli grunty na własność przed 1 stycznia 2021 r., Nadal muszą czekać z ich sprzedażą co najmniej 5 lat. W przeciwnym razie ich dochód ze sprzedaży nie będzie zwolniony z podatku, nawet jeśli zostanie wykorzystany na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych. Z drugiej strony osoba nabywająca ziemię po 1 stycznia 2021 r. Może ją sprzedać ze zwolnieniem z podatku w zasadzie od razu, jeśli spełnione zostaną wyżej wymienione warunki.

 

Korzystniejsze opodatkowanie dotyczy domów jednorodzinnych i lokali mieszkalnych, w których znajduje się siedziba sprzedawcy (rzeczywista, a nie tylko ogłoszona). Nieruchomość taką może sprzedać jej właściciel (osoba fizyczna) ze zwolnieniem podatkowym już 2 lata od dnia, w którym miał tam miejsce zamieszkania (jednak prawo do takiej nieruchomości musi obowiązywać co najmniej przez taki sam okres). Jeśli właściciel wykorzystuje dochód ze sprzedaży na zakup innej nieruchomości na swoje potrzeby mieszkaniowe, nie musi nawet czekać na upływ tego terminu.

 

Warunek, zgodnie z którym sprzedawca nie może otrzymać dochodu przed upływem „okresu oczekiwania” (nawet jeśli sprzedaż jest faktycznie realizowana po upływie tego okresu) dotyczy również zwolnienia z podatku. Jeżeli nieruchomość była wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej, „okres oczekiwania” rozpoczyna się w dniu, w którym nieruchomość jest wyłączona z majątku służbowego. „Okres oczekiwania” na zwolnienie z podatku ulega zawieszeniu (ostatecznie rozpoczyna się ponownie) w przypadku zastosowania przeniesienia tytułu prawnego do nieruchomości na zabezpieczenie zobowiązania (np. Zabezpieczenie długu jej właściciela).

 

Sprzedaż nieruchomości (jej części lub jednostki utworzonej w nieruchomości) nabytej przez sprzedającego w restytucji jest również zwolniona z podatku (bez „okresu oczekiwania”). Jeżeli nieruchomość była wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej, „okres oczekiwania” wynoszący 5 (10) lat rozpoczyna się w dniu, w którym nieruchomość jest wyłączona z majątku gospodarczego.

 

Wspomniana nowelizacja ustawy spowodowała również zmianę w postaci obniżenia maksymalnej wysokości oprocentowania kredytu hipotecznego lub budowania odsetek od kredytu oszczędnościowego przeznaczonego na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych, które osoba fizyczna może odliczyć od podstawy opodatkowania. Decydujący jest znowu dzień, w którym potrzeby mieszkaniowe zostały „zabezpieczone” (zob. Art. 4b ustawy o podatku dochodowym w brzmieniu z dnia 1 stycznia 2021 r., Który może stanowić podstawę do koncepcji, że moment „zapewnienia” może być różny w zależności od na rodzaj szczególnych potrzeb mieszkaniowych).

 

Upraszczając, jeśli potrzeby mieszkaniowe zostały zabezpieczone przed 1 stycznia 2021 r., Do odliczania od podstawy opodatkowania odsetek od kredytu przeznaczonego na ich zabezpieczenie obowiązują „stare” zasady, tj. Limit do 300 000 CZK rocznie. Te same zasady dotyczą również pożyczki wykorzystanej na spłatę pierwotnej pożyczki, niezależnie od tego, czy zostanie wykorzystana po 1 stycznia 2021 r. (Administracja Finansowa zajęła stanowisko w różnych sytuacjach, które mogą wystąpić).

 

Dla potrzeb mieszkaniowych zapewnionych po 1 stycznia 2021 r. Obowiązuje nowy limit potrąceń odsetek - 150 000 CZK.

 

Prawo do budowy i podatki

 

Prawo do budowy zostało wprowadzone do systemu prawnego dopiero w 2014 r. Jako przeciwwaga dla zasady, zgodnie z którą budowla jest częścią gruntu. Od niedawna jest częściej używany praktycznie i zasługuje na osobną wzmiankę.

 

Prawo do budowy to zgodnie z prawem nieruchomość. Prawo do budowy uprawnia inną osobę niż właściciel gruntu do założenia lub posiadania własnej zabudowy na gruncie.

 

o   Osoba, dla której tworzone jest prawo do budowy, jest obowiązana do złożenia zeznania podatkowego i zapłacenia podatku od nieruchomości od gruntu, dla którego takie prawo zostało utworzone (zamiast właściciela gruntu);

 

o   Stworzenie prawa do budowy na gruncie będącym własnością Republiki Czeskiej, gminy lub regionu powoduje wygaśnięcie zwolnienia gruntu z podatku gruntowego;

 

o   Zwolnienie dochodu ze sprzedaży prawa budowlanego od podatku dochodowego od osób fizycznych ma swój własny 5-letni lub 10-letni „okres karencji”, który rozpoczyna się w momencie wejścia w życie wpisu prawa do budowy w księdze wieczystej (warunek zwolnienie z podatku dochodowego to istnienie konstrukcji);

 

o   Koszty poniesione na nabycie prawa do budowy mogą być przez płatnika nieuprawnione jako koszty uzyskania przychodów poniesione tylko w formie późniejszej amortyzacji;

 

 

o   Dochód właściciela gruntu za ustanowienie prawa do budowy podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym;

 

o   Z punktu widzenia podatku VAT prawo do budowy jest towarem;

 

 

o   Nabycie (zakup) prawa do budowy, z wyłączeniem budowy, nie jest zwolnione z podatku VAT, podatku dochodowego od osób fizycznych ani podatku od nabycia nieruchomości;

 

o   Utworzenie odpłatnego prawa do budowy podlegało opodatkowaniu podatkiem od nabycia nieruchomości;

 

o   Wydłużenie okresu prawa do budowy było również opodatkowane jako nabycie nieruchomości.

 

ARROWS advisory group

Hana Erbsová
tax associate

T: +420 739 525 422
E: erbsova@arws.cz

www.arws.cz

Udostępnij to